Indicator-Larcier Online

0800 39 067

Van 09.00 u. tot 12.30 u.
Van 13.30 u. tot 17.00 u.
(op vrijdag tot 16.00 u.)
Onze oplossingen

Een aanbod ontvangen?

Waar vind ik deze code?

BELEGGEN IN VASTGOED, DOET U DAT HET BEST PRIVÉ OF VIA UW VENNOOTSCHAP?

witboek

U heeft privé wat geld om te beleggen. Beleggen in aandelen riskeert u liever niet wegens te gevaarlijk en veilige cashbeleggingen (spaarboekje, termijnrekeningen, obligaties, Tak 21, …) brengen bijzonder weinig op. U zou met uw geld dan ook het liefst vastgoed kopen.

Doet u dat vanuit fiscaal oogpunt het best gewoon privé of is het aan te raden om uw geld in uw vennootschap te stoppen (via een lening of een kapitaalverhoging) en de aankoop met uw vennootschap te doen? Maakt het voor die beslissing fiscaal gezien een verschil in welk soort vastgoed u belegt, nl. residentieel vastgoed dan wel bedrijfsvastgoed?

Inhoud

BELEGGEN IN VASTGOED

PRIVE BELEGGEN IN RESIDENTIEEL VASTGOED

PRIVE BELEGGEN IN PROFESSIONEEL VASTGOED

VIA UW VENNOOTSCHAP BELEGGEN IN VASTGOED    GRATIS WITBOEK

WAT IS DE BESTE KEUZE?

ADVIEZEN


BELEGGEN IN VASTGOED

We gaan uit van de veronderstelling dat u het vastgoed puur als belegging koopt, dus niet om zelf te gebruiken als gezinswoning of tweede verblijf, noch om door uw vennootschap te laten gebruiken als bv. kantoor of atelier. Het kan gaan om residentieel vastgoed (bv. een appartement om aan een particulier te verhuren) of om bedrijfsmatig vastgoed (bv. een winkelpand of een kantoorgebouw). Het onderscheid is niet alleen van belang voor het te verwachten rendement, het risico en de financieringsvoorwaarden (indien u voor een stuk zou bijlenen), maar is ook fiscaal van belang.

PRIVE BELEGGEN IN RESIDENTIEEL VASTGOED

Worden de huurinkomsten belast?

Neen! Verhuurt u privé een huis, een appartement, … aan een natuurlijk persoon die dat niet gebruikt voor zijn beroep, dan wordt u niet belast op de werkelijk ontvangen huur, maar enkel op het geïndexeerde ki x 1,40, en dat tegen het ‘normale’ tarief (dus tot 50%). Het maakt niet uit hoe hoog de werkelijke huurinkomsten zijn. We geven een voorbeeld ter verduidelijking.

U heeft privé twee appartementen gekocht, één in stad A en één in dorp B. Beide appartementen hebben eenzelfde ongeïndexeerd ki van € 1.000. Het appartement in A verhuurt u voor € 1.100 per maand, dus € 13.200 per jaar, en voor het appartement in B ontvangt u € 900 huur per maand, dus € 10.800 per jaar. Hoewel u voor het appartement in B dus meer dan € 2.000 minder huur ontvangt dan voor het appartement in A, is het belastbaar inkomen (inkomstenjaar 2018) voor elk van beide appartementen hetzelfde, nl. € 2.501, zijnde € 1.000 x 1,7863 (indexatiecoëfficiënt 2018) x 1,4.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Geen, tenzij de interesten van leningen die u aangegaan bent om onroerende goederen te verwerven of te behouden. Die leningen mogen ook betrekking hebben op andere onroerende goederen, ze hoeven dus niet specifiek aangegaan te zijn voor dit pand.

Is de latere meerwaarde belastbaar?

Normaal gezien niet. De meerwaarde is wél belastbaar (als zgn. divers inkomen) wanneer u het pand verkoopt binnen de vijf jaar na de aankoop (art. 90, 10° WIB) en mogelijk ook na die vijf jaar, wanneer de meerwaarde het resultaat is ‘van verrichtingen die geen normale verrichtingen van beheer van het privévermogen zijn’ (art. 90, 1° WIB). Let wel, verkoopt u het onroerend goed later eventueel met verlies (zgn. minderwaarde), dan is dat verlies fiscaal ook niet aftrekbaar.

PRIVE BELEGGEN IN PROFESSIONEEL VASTGOED

Worden de huurinkomsten belast?

Ja. Verhuurt u privé een pand aan een persoon die het voor zijn beroep gebruikt of aan een vennootschap, dan wordt u belast op de ontvangen huur (tegen het ‘normale’ tarief, dus tot 50%).

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Van de werkelijk ontvangen huur mag u nog een kostenforfait van 40% in mindering brengen. Dit kostenforfait kan wel nooit meer bedragen dan 2/3 van het zgn. gerevaloriseerd kadastraal inkomen. Het kostenforfait omvat alle kosten van het onroerend goed (afschrijvingen, onderhoud en herstelling, taksen, verzekeringen, …) behalve de interesten van eventuele leningen die u aangegaan bent om onroerende goederen te verwerven of te behouden, die nog bovenop het kostenforfait aftrekbaar zijn. Een voorbeeld.

In ons vorige voorbeeld vervangen we de twee appartementen door twee kantoren. Het maximale kostenforfait voor beide kantoren is gelijk, nl. € 2.980 zijnde het ongeïndexeerde ki van € 1.000 x 4,47 (revalorisatiecoëfficiënt inkomsten 2018) x 2/3. U wordt voor het kantoor in A belast op € 10.220 (€ 13.200 – € 2.980) en voor het kantoor in B op € 7.820 (€ 10.800 – € 2.980).

Is de latere meerwaarde belastbaar?

Neen, hiervoor geldt precies hetzelfde als voor privé verkocht residentieel vastgoed. Dezelfde aandachtspunten zijn dan uiteraard ook in aanmerking te nemen (snelle en abnormale meerwaarden, niet-aftrekbaarheid van eventuele minderwaarden).

VIA UW VENNOOTSCHAP BELEGGEN IN VASTGOED


witboek


Privégeld in uw vennootschap stoppen

We zijn vertrokken van de hypothese dat u het geld privé heeft en dus nog in uw vennootschap moet stoppen. Dat kan op twee manieren. Ofwel leent u het geld aan uw vennootschap, ofwel verhoogt u het kapitaal. Belangrijk is dat u in beide gevallen het geld later weer belastingvrij uit uw vennootschap kunt halen.

Worden de huurinkomsten belast?

Ja, verhuurt uw vennootschap een onroerend goed, dan wordt zij ongeacht het gebruik, dus als woning of als bedrijfspand, belast  op de huur, maar wel na aftrek van de werkelijke kosten.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Alle werkelijke kosten om het onroerend goed aan te schaffen en te onderhouden zijn aftrekbaar, dus afschrijvingen, onderhoud en herstelling, taksen, verzekeringen, interesten,… Let wel, daarvoor moet de aan- en verkoop van onroerende goederen als belegging wel in de statuten toegelaten zijn.

Is de latere meerwaarde belastbaar?

Ja. De belasting kan wel gespreid worden indien de verkoopprijs ‘herbelegd’ wordt, bv. in een ander onroerend goed. Daartegenover staat echter dat eventuele minderwaarden wel aftrekbaar zijn.

WAT IS DE BESTE KEUZE?

Neem als vuistregel dat u residentieel vastgoed als belegging het best privé koopt. U wordt voordelig belast (nl. op een doorgaans lager bedrag dan de werkelijke huur) en ook de latere meerwaarde is normaal belastingvrij. Koopt u daarentegen het pand aan met uw vennootschap, dan betaalt uw vennootschap wél belasting op de werkelijke huur en op de meerwaarde. Professioneel vastgoed koopt u doorgaans het best aan via uw vennootschap. Privé wordt u nl. ook op de werkelijk ontvangen huur belast (vaak tegen een hoger tarief dan de 20,40% à 29,58% die uw vennootschap betaalt), terwijl u de werkelijke kosten niet in mindering kunt brengen, maar enkel een beperkt kostenforfait. Let wel, dit is slechts een vuistregel. Gaat het bv. om een residentieel pand waar nog veel kosten aan zijn, dan kan het interessanter zijn om de aankoop toch met uw vennootschap te doen, omdat deze kosten voor haar aftrekbaar zijn. Verder moet u ook rekening houden met de andere bestanddelen van uw vermogen (vooral de eventuele andere onroerende goederen die u al bezit) en uw successieplanning.

ADVIEZEN

  1. Belegt u privé in residentieel vastgoed, dan wordt u niet belast op de ontvangen huur, maar enkel op het geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4. Er zijn van dit belastbaar inkomen geen werkelijke of forfaitaire kosten meer aftrekbaar (behalve interesten van leningen om onroerend goed te verwerven of te behouden).
  2. Belegt u privé in bedrijfsvastgoed, dan wordt u belast op de ontvangen huur min een kostenforfait van 40% van de huur (maar met een maximum van 2/3 van het ‘gerevaloriseerde’ kadastraal inkomen). Er zijn van dit belastbaar inkomen geen werkelijke kosten meer aftrekbaar (behalve interesten van leningen om onroerende goederen te verwerven of te behouden).
  3. Belegt u privé in (residentieel of professioneel) vastgoed, dan zijn meerwaarden bij een latere verkoop in principe niet belastbaar (en eventuele minderwaarden niet aftrekbaar).
  4. Belegt u met uw vennootschap in vastgoed, dan wordt zij belast op de werkelijk ontvangen huur min de werkelijke kosten. Meerwaarden zijn belastbaar (en minderwaarden zijn aftrekbaar). Als vuistregel belegt u doorgaans in residentieel vastgoed beter privé en in bedrijfsvastgoed beter met uw vennootschap.

DOWNLOAD het GRATIS WITBOEK
Beleggen in vastgoed: waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn?