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Nos solutions

Usufruit et autres droits réels : comment choisir ou réagir à la suite de la réforme du droit civil ?

Quelle est la forme juridique qui me convient le mieux ? Faut-il adapter la situation existante ?

Un dossier Astuces & Conseils au sujet de... 

Résumé

Ce dossier apporte des réponses actualisées à deux questions. D’une part : « Est-il intéressant d’acquérir un immeuble en démembrement avec ma société ? » Et d’autre part : « Ma construction juridique actuelle est-elle encore sûre ? » Vous profiterez en outre de conseils et d’exemples conformes à la jurisprudence la plus récente.

La refonte complète du droit des biens, entrée en vigueur le 1er septembre 2021, réforme les droits d’usufruit, de superficie et d’emphytéose, qui sont des outils très utilisés dans le cadre de l’optimisation fiscale à but immobilier.

Ce nouvel ouvrage aborde la réglementation actualisée de ces trois droits réels et l’ensemble des aspects fiscaux (impôt sur le revenu, droit d’enregistrement et TVA) qui s’y rapportent.

Il expose les conséquences de cette nouvelle loi sur les montages juridiques existants et détaille les points d’attention pour toute nouvelle opération de ce type.

En détail

Nous vous exposons de A à Z tous les aspects d'une construction sûre :

  • Qu'est-ce qu'un usufruit, un droit de superficie, un droit d’emphytéose?
  • Les règles : en droit civil, en droit des sociétés et en droit fiscal
  • La position du fisc vis-à-vis de l’usufruit et des autres droits réels en société;
  • Comment concevoir une nouvelle construction usufruit fiscalement sûre ?
  • Dans quelle mesure votre construction usufruit existante est-elle encore fiscalement sûre ? Quels sont les angles d'attaque de l'administration fiscale ?
  • Mettre fin anticipativement à un droit existant ?
  • Prolonger un droit qui arrive à son terme ou vendre le bien à votre société ?
  • Qu’est-ce qui différencie un droit de superficie ou d’emphytéose d’un usufruit ?

Lors de la mise sur pied d'une telle construction, il est important d'appliquer correctement la législation et de prévoir la position du fisc. Ce dossier sera ici votre guide.

Ce dossier Astuces & Conseils intéressera particulièrement... 

le dirigeant d'entreprise

  • qui souhaite acquérir un immeuble avec sa société de façon sûre et correcte.

le conseiller

  • qui entend accompagner ses clients de manière optimale dans ce processus.

Ce dossier Astuces & Conseils a été rédigé par... 

Olivier Robijns

  • Avocat au Barreau de Liège
  • Spécialiste en droit fiscal et en droit des sociétés

Vous trouverez dans ce dossier Astuces & Conseils... 

1. Qu’est-ce qu’un usufruit ?

1.1. Définition légale de l’usufruit

1.2. Droits de l’usufruitier

1.3. Obligations de l’usufruitier

1.4. Droits et obligations du nu-propriétaire

1.5. Constitution de l’usufruit

1.6. Usufruit versus bail

1.7. Usufruit versus droit de superficie

1.8. Usufruit versus droit d’emphytéose

2. Quels sont les coûts relatifs à la constitution d’un usufruit ?

2.1. Coûts liés à l’acte

2.2. Coûts fiscaux

2.3. Redevance ou prix de cession

3. Quel est l’impact fiscal de l’usufruit dans le chef du nu-propriétaire ?

3.1. Lors de la constitution de l’usufruit

3.2. Lors de l’extinction de l’usufruit

4. Quel est l’impact fiscal de l’usufruit dans le chef de l’usufruitier ?

4.1. Lors de la constitution de l’usufruit

4.2. Lors de l’extinction de l’usufruit

5. Quel est l’intérêt de recourir à la constitution d’un usufruit ou à une acquisition scindée entre un dirigeant et sa société ? Peut-il s’agir d’un abus fiscal ?

5.1. Intérêt de la constitution d’un usufruit ou d’un achat scindé

5.2. Abus fiscal

6. Quels sont les points d’attention particuliers lors de la constitution ou de l’acquisition d’un usufruit ?

6.1. Justification non fiscale de l’opération

6.2. Distinction claire entre usufruit, bail, emphytéose et droit de superficie

6.3. Valorisation correcte de l’usufruit

6.4. Répartition des charges et travaux entre nu-propriétaire et usufruitier

7. Quels sont les points d’attention particuliers lors de l’extinction de l’usufruit ?

7.1. Sort des améliorations apportées par l’usufruitier

7.2. Révision de la TVA

8. Quels sont les angles d’attaque de l’administration fiscale ?

8.1. Lors de la constitution de l’usufruit

8.2. Au cours de l’usufruit

8.3. Lors de l’extinction de l’usufruit

8.4. Aux différents stades

9. Qu’en est-il de la théorie de la rémunération ?

9.1. De quoi s’agit-il ?

9.2. Quelles sont les difficultés ?

9.3. Comment y remédier ?

10. A-t-on intérêt à mettre un terme prématuré à l’usufruit ?

10.1. Résolution ou accord amiable

10.2. Remembrement ou cession

11. Dans quels autres cas l’usufruit peut-il prendre fin anticipativement ?

11.1. Décès de l’usufruitier ou du nu-propriétaire

11.2. Faillite du nu-propriétaire ou de l’usufruitier

11.3. Liquidation du nu-propriétaire ou de l’usufruitier

11.4. Fusion, scission ou opération assimilée dans le chef du nu-propriétaire ou de l’usufruitier

11.5. Confusion

11.6. Prescription, renonciation ou déchéance

12. A-t-on intérêt à demander un ruling fiscal ?

12.1. Service des décisions anticipées

12.2. Intérêt et portée d’un ruling

12.3. Le fisc peut-il remettre en cause la décision du SDA ?

12.4. Que pense généralement le SDA des montages usufruit ?

12.5. Quels sont les coûts et la durée d’une demande au SDA ?

13. Peut-on envisager un achat scindé entre personnes privées ?

13.1. De quoi s’agit-il ?

13.2. Y a-t-il des risques particuliers ?

14. Peut-on envisager d’inverser les rôles ?

14.1. Quid d’un usufruit consenti par une société à son dirigeant ou d’un achat scindé inversé ?

14.2. Quels sont les avantages et les inconvénients d’inverser les rôles ?

15. Qu’apporte la réforme du droit des biens ?

15.1. Pourquoi la loi a-t-elle changé ?

15.2. Qu’est-ce qui a changé ?

16. Conclusion

17. Annexe : modèle de demande de ruling

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