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Nos solutions

Usufruit et achat scindé : hier, aujourd’hui et demain

Dans quelle mesure les constructions usufruit existantes et nouvelles avec votre société sont-elles encore sûres ?

Un dossier Astuces & Conseils au sujet de... 

Résumé

Tout ce qui peut vous procurer un avantage fiscal suscite la méfiance du fisc ! Ce dossier vous apporte une réponse actualisée à deux questions. D’une part : « Est-il intéressant d’acquérir l'usufruit d'un immeuble avec ma société ? » Et d'autre part : « Ma construction usufruit actuelle est-elle encore sûre ? » Outre les réponses à ces questions, vous profiterez aussi de conseils et d'exemples conformes à la jurisprudence la plus récente.

En détail

Nous vous exposons de A à Z tous les aspects d'une construction sûre :

  • Qu'est-ce qu'un usufruit ?
  • Les règles : en droit civil, en droit des sociétés et en droit fiscal
  • La position du fisc vis-à-vis de l’usufruit en société
  • Comment concevoir une nouvelle construction usufruit fiscalement sûre ?
  • Dans quelle mesure votre construction usufruit existante est-elle encore fiscalement sûre ?
  • Mettre fin anticipativement à un usufruit existant ?
  • Prolonger un usufruit qui arrive à son terme ou vendre la nue-propriété à votre société ?

Lors de la mise sur pied d'une telle construction, il est important d'appliquer correctement la législation, mais vous devez aussi régulièrement surveiller votre construction existante. Ce dossier sera ici votre guide.

Ce dossier Astuces & Conseils intéressera particulièrement... 

le dirigeant d'entreprise

  • qui souhaite acquérir un immeuble avec sa société de façon sûre et correcte.

le conseiller

  • qui entend accompagner ses clients de manière optimale dans ce processus.

Ce dossier Astuces & Conseils a été rédigé par... 

Olivier Robijns

  • avocat au barreau de Liège
  • spécialiste en droit fiscal et en droit des sociétés

Vous trouverez dans ce dossier Astuces & Conseils... 

Titre I. Qu’est-ce qu’un usufruit ?

1.1. Définition légale de l’usufruit

1.2. Droits de l’usufruitier

1.3. Obligations de l’usufruitier

1.4. Droits et obligations du nu-propriétaire

1.5. Constitution de l’usufruit

1.6. Usufruit versus bail

1.7. Usufruit versus droit de superficie

1.8. Usufruit versus droit d’emphytéose

Titre II. Quels sont les coûts relatifs à la constitution d’un usufruit ?

2.1. Coûts liés à l’acte

2.2. Coûts fiscaux

2.3. Redevance ou prix de cession

Titre III. Quel est l’impact fiscal de l’usufruit dans le chef du nu-propriétaire ?

3.1. Lors de la constitution de l’usufruit

3.2. Lors de l’extinction de l’usufruit

Titre IV. Quel est l’impact fiscal de l’usufruit dans le chef de l’usufruitier ?

4.1. Lors de la constitution de l’usufruit

4.2. Lors de l’extinction de l’usufruit

Titre V. Quel est l’intérêt de recourir à la constitution d’un usufruit ou à une acquisition scindée entre un dirigeant et sa société ? Peut-il s’agir d’un abus fiscal ?

5.1. Intérêt de la constitution d’un usufruit ou d’un achat scindé

5.2. Abus fiscal

Titre VI. Quels sont les points d’attention particuliers lors de la constitution ou de l’acquisition d’un usufruit ?

6.1. Justification non fiscale de l’opération

6.2. Distinction claire entre usufruit, bail, emphytéose et droit de superficie

6.3. Valorisation correcte de l’usufruit

6.4. Répartition des charges et travaux entre nu-propriétaire et usufruitier

Titre VII. Quels sont les points d’attention particuliers lors de l’extinction de l’usufruit ?

7.1. Sort des améliorations apportées par l’usufruitier

7.2. Révision de la TVA

Titre VIII. Quels sont les angles d’attaque de l’administration fiscale ?

8.1. Lors de la constitution de l’usufruit

8.2. Au cours de l’usufruit

8.3. Lors de l’extinction de l’usufruit

8.4. Aux différents stades

Titre IX. Qu’en est-il de la théorie de la rémunération ?

9.1. De quoi s’agit-il ?

9.2. Quelles sont les difficultés ?

9.3. Comment y remédier ?

Titre X. A-t-on intérêt à mettre un terme prématuré à l’usufruit ?

10.1. Résolution ou accord amiable

10.2. Remembrement ou cession

Titre XI. Dans quels autres cas l’usufruit
peut-il prendre fin anticipativement ?

11.1. Décès de l’usufruitier ou du nu-propriétaire

11.2. Faillite du nu-propriétaire ou de l’usufruitier

11.3. Liquidation du nu-propriétaire ou de l’usufruitier

11.4. Fusion, scission ou opération assimilée dans le chef du
nu-propriétaire ou de l’usufruitier

11.5. Confusion

11.6. Prescription, renonciation ou déchéance

Titre XII. A-t-on intérêt à demander un ruling fiscal ?

12.1. Service des décisions anticipées

12.2. Intérêt et portée d’un ruling

12.3. Le fisc peut-il remettre en cause la décision du SDA ?

12.4. Que pense généralement le SDA des montages usufruit ?

12.5. Quels sont les coûts et la durée d’une demande au SDA ?

Titre XIII. Peut-on envisager un achat scindé entre personnes privées ?

13.1. De quoi s’agit-il ?

13.2. Y a-t-il des risques particuliers ?

Titre XIV. Peut-on envisager d’inverser les rôles ?

14.1. Quid d’un usufruit consenti par une société à son dirigeant ou d’un achat scindé inversé ?

14.2. Quels sont les avantages et les inconvénients d’inverser les rôles ?

Titre XV. Et à l’avenir ?

15.1. La loi régissant l’usufruit est-elle susceptible de changer ?

15.2. Qu’est-ce qui pourrait changer ?

15.3. Les règles fiscales concernant l’usufruit peuvent-elles changer ?

Conclusion

Annexe : modèle de demande de ruling

I. DEMANDE

II. DESCRIPTION DES FAITS

III. MOTIVATION DE LA DEMANDE

Offre

 

 

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